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深圳楼市降温显著 一、二手成交量双双下滑

2017年07月22日 10:09 来源:深圳商报 
随着楼市调控政策的力度加大,深圳楼市调控效果明显。从今年以来的成交看,一、二手楼盘成交量双双下滑,一手房价出现环比9个月连续下滑,市民买房置业更趋理性,楼市降温周期出现。

  随着楼市调控政策的力度加大,深圳楼市调控效果明显。从今年以来的成交看,一、二手楼盘成交量双双下滑,一手房价出现环比9个月连续下滑,市民买房置业更趋理性,楼市降温周期出现。

  一、二手成交量双双下滑

  上半年一手商品住宅供应量和成交量分别为76.6万平方米、105.3万平方米,同比跌幅分别达68.01%、56.65%。自去年10月份至今年6月份,新房均价已实现“九连降”。

  戴德梁行大中华区副总裁暨华南及华西区董事总经理程家龙认为,一方面,批准预现售环节的管控使得批售放缓,市场供应量大幅缩减,从而影响成交量;另一方面,从严的调控令市场各方观望情绪浓重,供需大降,价格缺乏上行支撑。年初的《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》对项目价格等的指导,令房价攀升的局面受到直接限制。

  市场整体降温的局面亦波及到二手市场。去年调控以来政策层面的步步收紧,以及2015~2016年大量有效房源和客源的消耗,二手住宅成交量同样大降,较上年同期下降49.78%。一、二手住宅成交总量353.3万平方米,较上年同期下降53.05%,整体需求大降;而从逐月走势来看,需求总量自4月以后进入低位趋稳的状态。

  二手房交易量大幅下滑、成交重心的外移,充分说明购房政策下各类投机需求得到了抑制,这对于市场的稳定有积极作用。同时,在成交量持续下滑的市场中,新增房客源量减少,房源报价调整中降价比例扩大,议价空间扩大等现象的出现,均会影响后市价格走向。

  市民买房置业更趋理性

  市场调控趋严,信贷政策进一步紧缩。

  近日,深圳建行首套房贷利率上浮至9.8折后,深圳中行紧随其后,也相应上调首套房贷利率至9.8折;工行和农行目前首套仍为9.5折。下半年房贷额度和成本总体上呈偏紧和上升趋势。

  以100万贷款计算,等额本息98折比9折每月多还款250元左右,30年的贷款利息多付近10万元。

  据融360统计,全国首套房利率自2017年以来逐步上调,尤其是5~6月上调幅度达0.37个百分点,出现明显的跳增。6月全国首套房平均利率为4.89%,相当于基准利率9.97折,环比提高0.16个百分点,同比去年6月的4.45%,提升了0.44个百分点。

  就深圳本身来说,6月份首套房贷平均利率也出现跳涨,从5月份的4.49%跳涨至4.84%,提升0.35个百分点,逼近基准。

  在购房成本日益提高的情况下,市民购房日趋理性。

  暑假过了近一个月,戴老师几乎每天都要看一两个盘。“我只能买得起四五百万的房子,只能在坂田、布吉、龙岗这些区域挑选,价格是考虑的首要因素,而且要货比三家。”戴老师说。

  经过精打细算,他终于在龙岗中心城的边缘地带,买了一套特价促销盘。

  像戴老师这种买房精打细算的不在少数。深圳商报记者采访中了解到,置业者在买房中更加谨慎,多选择性价比高、户型偏小的户型,同时也关注租金的收益。

  市场降温特征明显

  去年9月至今,政府从控地价、控房价等各方面出台的一系列政策,改变了人们对楼市的预期,相信此轮市场会逐步降温,交易价格趋于合理。

  当二手房持续出现6个月以上成交走低,即可初步判断,降温周期已经来临。

  二手房成交量下滑,一方面来自于调控后投机需求的遏制和购房者预期的改变。受整体成交量萎缩的影响,业主主动调低房价的多了。从安居客、赶集网反馈的信息显示,目前市面上一些房源目前都很有诚意出售,而且价格上面还有浮动。与调控前房源难以议价不同的是,此前只有急用钱的业主才愿意让价卖房。

  对于未来走势,戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端表示,去年“104新政”一步到位的调控令市场降温并价格回稳,如果政策环境不发生变化、市场持续当前的平稳状态,政策加码的必要性也将不在。对比前期过低的供应量,下半年出于业绩要求、资金压力等因素,新房供应量或将有所增加,一定程度增加市场的活跃度。同时,受到相关部门严格的价格管理,预计新房价格的平稳状态也将影响到二手市场,总体趋稳将是年内深圳房价的主要基调,而具体区域及物业仍有望呈现不同走向,小幅波动在所难免。

  (记者 陆剑伟)

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