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深圳楼市“炒家当道” 创业之都陷高房价困惑

2016年04月02日 09:03 来源:中国经营报 
深圳房价屡创新高,过高的生活成本已经成为影响求职者、创业者在深圳发展的重要因素。

  “以现在深圳人的平均收入水平来说,房价显然与供房能力脱节。”在深圳居住多年的阿明(化名)记者表示,本来自己也想买一套自住,然而这次房价暴升出乎他的意料。

  事实上,早在去年深圳的房价就经历了一轮疯狂的上涨,国家统计局数据显示,截至2016年2月,深圳新建商品住宅的价格指数环比上涨3.6%,同比上涨57.8%,这是深圳连续第15个月领涨全国。按照深圳规划国土委最新统计,2016年2月,深圳新房成交均价已达4.81万元/平方米,同比增逾70%。另据深圳中原地产研究中心监测,同期二手房成交均价达5.26万元/平方米。

  楼市高烧不退,政府连夜出台政策,在这一系列现象背后纷纷引起质疑,深圳楼市为何高烧不退?房价过度上涨是否会对这座创业之都带来影响?

  投资性购房比例超四成

  近日,深圳市政府办公厅出台了《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》),其中非深圳户籍人口购房社保年限由1年提高到3年。同时,近2年内有住房贷款记录的或在深圳市已有一套住房但已结清相应住房贷款的,贷款首付比例由最低三成提高到四成。

  《意见》中还规定,本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)限购2套住房;能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房。

  事实上,为了遏制楼市出现“高烧”,上海、南京和武汉等一二线城市也密集出台了房地产新政。上海提高了外地人的购房门槛,非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限,从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上,调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。武汉首套房公积金贷款最高额度由60万元下调至50万元。南京近日也明确要求,加强对个人住房贷款首付资金来源的审查。对于有购房贷款记录的借款人家庭,不得纳入“首次购买普通住房”支持对象。

  值得一提的是,在一线城市当中,北京、广州未有跟进。上海堪称史上最严调控,而深圳限购政策更是规定即日起实施,目的是挤掉购房“真空期“。深圳政府这次调控为何下手如此之快?

  合富辉煌深圳公司市场研究部报告表明,从政策层面看,此次控制是对房地产行业长期稳定的保障,社保一改三在于控制投机需求,短期会影响消费者购买信心,加重市场观望情绪。

  深圳市房地产研究中心主任王锋指出,根据其调研,深圳投资性购房的比例从此前的20%上升到2015年底的40%,甚至更高。

  “新进入市场的投资客呈现收入不稳定、支付能力不足、跟风炒作等特征,这是去年四季度二手住房价格比三季度上涨20%,新房均价由每平方米3.5万元上涨到4万元以上的主要因素,也是市场存在很大不确定风险、楼市泡沫与危机泛起的重要因素。”王锋表示。

  面对高房价,深圳市委书记马兴瑞曾表示绝对不会袖手旁观。他强调,“深圳将从调节土地供应、加大保障性住房建设、制定相关政策打击恶意炒房等方面,促进深圳房地产市场的健康发展。”

  值得注意的是,深圳并未呈现量价同步上涨的态势,据合富辉煌数据显示,最近一周,商品住宅成交量环比小幅上涨,但相较2015年四季度的周成交约1400套的高位水平有明显回落。分析指出,主要是由于2月之后销售低迷、客户对政策调控预期以及新政落地对新房市场热度的打压,客户观望情绪持续。

  一边厢是持续高涨的房价,另一边厢是明显回落的成交量,市场在高涨的热情底下弥漫着厚重的观望情绪,那高房价到底因何而起?

  机构指金融杠杆推高房价

  近日,广东省房协发布的《2016广东房地产蓝皮书》(以下简称《蓝皮书》)指出,主要原因是由于滥用金融杠杆推高深圳房价。

  针对深圳房价,《蓝皮书》发出预警,认为深圳房价飙升与金融过度支持密不可分,包括各类商业银行、贷款公司、电商平台提供的各类商品住宅抵押贷款大量增加,金融杠杆被滥用,使得成交物业总价节节攀升,结果是“刚需”被抛离楼市基本面,而投资客在市场里击鼓传花,这一现象应该引起有关部门高度重视。

  上海交通大学上海高级金融学院教授严弘看来,这种场外配资实际上影响到整个房地产市场风险控制的机制,使得一些没有偿还能力的人也来参与投机,就造成了很高的杠杆率,造成房地产市场的混乱局面。

  针对这些现象,今年全国两会期间,央行相关负责人明确表示将对中介机构、房地产开发企业及其与P2P平台合作开展的“首付贷”金融业务进行清理和整顿。住建部在3月15日举行的新闻发布会上也再次重申,“首付贷”是不可以的,住建部将配合人民银行做好这项专项整治。

  另一方面,知名房地产专家韩世同指出,投机性炒房并非房价上涨的单一原因。“深圳房价其实去年年初就开始涨了,涨到现在一年时间涨了近百分之五六十。现在大家好像都把深圳房价暴涨归咎于零首付,归咎于众筹炒房,但单靠这个零首付和众筹炒房,楼市也未必能有这么火。”他说道。

  在韩世同看来,去年6月份以后,连续3次的双降,对楼市来讲其实是一剂很猛的“强心剂”,以至于我们现在看到楼市接连暴涨的火爆现象。

  “限购限贷政策的取消、公积金和商业贷款等政策的持续放宽、去库存措施的即将出台、地方政府对于房地产扶持力度的加大、购房者看涨情绪的强化,都会促使房价上涨。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

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